Одностороннее расторжение договора аренды

Между ИП Ивановым С.А. и ООО «Авангард» 01.10.2016 г. был заключен договор субаренды нежилого помещения №3, согласно условиям которого Арендатору во временное пользование передается часть нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Просторная 56 на первом этаже отдельного здания, литер Е1, автомойка, площадью 207, 6 кв.м. 

Согласно п. 7.8. указанного договора, последний являлся и актом приема-передачи. Уведомлением №29 от 28.05.2017 г. ООО «Авангард» расторгло договор аренды в одностороннем порядке, сославшись на нарушение п. 5.4.3 и 5.4.5 договора №3 от 01.10.2016 г., а именно в связи с тем, что арендуемое помещение находится в состоянии, не отвечающем требованием санитарно-гигиенических норм, техническое состояние помещение - неудовлетворительное. 14.05.2017 г. ООО «Авангард» составлен акт визуального осмотра помещения с приложением поэтажного плана первого этажа, фото-таблицы, согласно которому состояние помещений и систем коммунальной инфраструктуры, арендуемое помещение по адресу г. Оренбург, ул. Просторная 56 , литер Е1, автомойка, находится в состоянии, не отвечающим требованиям санитарно-гигиенических норм, а техническое состояние помещений - неудовлетворительное.

Посчитав, что одностороннее расторжение договора субаренды №3 от 01.10.2016 г не соответствует действующему законодательству, истец обратился в арбитражный суд с  иском признании незаконным расторжения договора субаренды № 3 от 01.10.2016 г. в одностороннем порядке.

В обосновании отказа в удовлетворении искового заявления Арбитражный суд Оренбургской области суд указал что в статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации прописаны основания и способы расторжения договора. В соответствии с пунктом 3 названной статьи договор считается расторгнутым в случае одностороннего отказа от его исполнения полностью или частично во внесудебном порядке, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон. При этом право на односторонний отказ от исполнения договора не связано с наличием каких-либо оснований для такого отказа. Достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа, который является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора. Во втором абзаце пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право каждой из сторон в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. При реализации права на односторонний отказ от исполнения договора необходимо соблюдать порядок расторжения, который сводится к обязательному письменному уведомлению контрагента об отказе от договора. Договор считается расторгнутым только с момента получения такого уведомления другой стороной. Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации). В соответствии с пунктом 5.4 договора субаренды от 01.10.2016 г., договор, может быть, расторгнуть арендодателем в одностороннем порядке, в том числе при использовании Арендатором помещения (в целом или частично) не по назначению и не в соответствии с настоящим договором (п. 5.4.2 заключенного сторонами договора от 10.2016 г.); в случае не восстановления или не возмещения материального ущерба, иного с аварийным или ухудшенным состоянием помещения (п. 5.4.3 заключенного сторонами договора от 01.10.2014 г.); при сдаче помещения арендатором, как в целом так и по частям в поднаем или иное использование, при сдаче права аренды в залог, в уставный капитал иного предприятия или вменения его иным способом без письменного разрешения арендодателя (п. 5.4.4 заключенного сторонами договора от 01.10.2016 г.), а также в случае нарушения арендатором любых условий настоящего договора (п. 5.4.5 заключенного договора от 01.10.2016 г.). 

Как следует из пункта 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики решения споров, связанных с арендой" в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора.

Пунктом 3.2.3 договора субаренды нежилого помещения № 3 от 01.10.2016 года, предусмотрено, субарендатор обязан содержать арендуемое помещение в надлежащем санитарном технологическом состоянии, обеспечивать правильность всех технологических операций, соблюдать требования противопожарной безопасности. 

На основании пункта 3.4.1 договора субаренды в присутствии истца ответчиком проведена проверка состояния арендованного помещения. 14.05.2017 года по результатам проверки комиссией, созданной Арендодателем, составлен акт визуального осмотра состояния помещения и систем инфраструктуры, с приложением фото - таблицы. Актом визуального осмотра состояния помещений и систем коммунальной инфраструктуры от 14.05.2017 года установлено ненадлежащее содержание и нарушение целевого использования арендованного помещения, а именно: при входе в арендуемое помещение имеют повреждения, признаки разрушения, отсутствует элементы керамической плитки; в помещении 3 первого этажа поэтажного плана здания г. Оренбург, ул. Просторная д. 56, литер Е1 имеется нарушение лакокрасочного покрытия стен, отсутствуют декоративные элементы конструкции потолка, помещение захламлено, находится грязная одежда, имеются продукты питания, неубранная посуда. Комиссией сделан вывод, что помещения по адресу г. Оренбург, ул. Просторная д. 56, литер Е1, автомойка, находятся в состоянии, не отвечающем требованиям санитарно-гигиенических норм, техническое состояние помещений - неудовлетворительное. К акту визуального осмотра состояния помещений и находящихся в нем систем коммунальной инфраструктуры от 14.05.2017 года приобщены копия первого этажа поэтажного плана здания г. Оренбург, ул. Просторная, литер Е1, фото-таблица. 20.05.2017 года в адрес ИП Иванова С.А. письмом № 28 ООО «Авангард» направлен акт визуального осмотра состояния помещений и систем коммунальной инфраструктуры от 14.05.2017 года. 

Кроме того, 30.05.2017 года работниками ООО "Авангард" в одном из арендуемых помещений установлено наличие посторонних предметов, похожих на игровые автоматы. Из отзыва ООО "Авангард" следует, что обнаруженные автоматы не имели устройств, для выдачи лотерейные билетов и устройств для считывания штрих - кодов лотерейных билетов, а при включении на дисплеях автоматов отображены игры, с изображением игральных карт. Работниками истца осуществлена фотосъемка того, что в помещение кафе автомойки (в арендованном помещении) по адресу г. Оренбург, ул. Просторная 56 , расположены игровые автоматы. Ответчик, ссылаясь на Федеральный закон " О лотереях", на письмо Министерства Финансов РФ от 7 апреля 2008 года №05-03- 08/19, считает, что находившиеся в арендованном помещении устройства, являются игровыми автоматами и не могут считаться, устройствами для проведения лотерей. Ответчик считает, что истец в нарушение условий договора, а так же в нарушение Федерального закона от 29.12.2006 N 244-ФЗ 23.07.2013 "О государственном регулировании деятельности по организации и проведению азартных игр", использовал арендованное помещение (в целом или частично) не по назначению и не в соответствии с договором (п. 5.4.2 договора от 10.2017 г.). 

Согласно пункту 5 части 1 статьи 3 Федерального закона от 29.12.2006 N 244-ФЗ 23.07.2013 "О государственном регулировании деятельности по организации и проведению азартных игр и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" государственное регулирование деятельности по организации и проведению азартных игр осуществляется путем выявления, запрещения и пресечения деятельности лиц, осуществляющих деятельность по организации и проведению азартных игр с нарушением законодательства о государственном регулировании данной деятельности. Из отзыва ответчика следует, что исполняя запрос отдела полиции № 1 МВД России по городу Оренбургу, ответчиком представлялся договор субаренды нежилого помещения № 3 от 10.2016 года заключенного между ООО «Авангард» и ИП Ивановым, в результате чего ответчику стало известно об изъятии сотрудниками полиции в одном из арендуемых помещений по адресу г. Оренбург, ул. Мира 3/1, игровых автоматов, а также о наличии заключенного между ИП Ивановым С.А.и ООО «Авалон» (Москва) договора аренды. Следовательно, установлено, что Субарендатор использовал арендованное помещение не в соответствии с назначением, указанным в пункте 1.3 договора субаренды, в том числе без согласия с арендодателем передал спорное помещение в субаренду третьему лицу. Письмом от 28.05.2017 года ответчик уведомил арендатора (истца) о расторжении договора с 1.06.2017 г. Данное письмо получено истцом. Таким образом, поскольку из содержания вышеуказанного письма усматривается намерение и воля ответчика прекратить договорные отношения по аренде имущества с истцом, суд приходит к выводу о том, что общество "Авангард", воспользовавшись предоставленным ему правом, в одностороннем порядке отказалось от договора субаренды от 01.10.2016 N 3, данный договор является прекращенным. Поскольку у ответчика имелись правовые основания для одностороннего отказа от договора аренды, обществом "Авангард" соблюдены условия договора о порядке такого расторжения, суд полагает, что исковые требования удовлетворению не подлежат. Реализовав право на односторонний отказ от исполнения договора аренды нежилых помещений от 01.10.2016 года № 3 общество "Авангард" уведомило предпринимателя о прекращении действия указанного договора. При этом, суд полагает, что доводы истца о своевременности уплаты арендной платы и коммунальных платежей, не являются обоснованными в результате установленных обстоятельств досрочного расторжения договора. Доводы истца о том, что ему неизвестны лица, участвующие в комиссии по осуществлению осмотра арендованного помещения не имеют обоснованного характера, поскольку ответчик вправе осуществлять контроль арендованного помещения. Кроме того, согласно пункту 4.1 срок действия договора с 01.10.2016 года по 1.09.2017 года, таким образом, если учитывать данное условия договора, то на день рассмотрения дела в суде договор прекратил свое действие по истечению срока. 
Другим поводом к обращению в арбитражный суд из отношений вышеприведенного договора аренды злосчастного помещения послужило исковое заявление с требованием об обязании ответчика устранить препятствия в пользовании арендуемым помещением, расположенным по адресу: г.Оренбург, ул. Просторная 56, на первом этаже отдельного здания, литер Е1, автомойка площадью 207,6 кв.м. путем соблюдения условий договора субаренды нежилого помещения №3 от 01.10.2016.
Исследовав материалы дела, суд пришел к выводу об оставлении искового заявления без рассмотрения по следующим основаниям. В силу п. 9 ст. 148 АПК РФ установлено, что если истец повторно не явился в судебное заседание, в том числе по вызову суда, и не заявил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие или об отложении судебного разбирательства, а ответчик не требует рассмотрения дела по существу, арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения. Таким образом, суд вправе оставить исковое заявление без рассмотрения, если истец повторно не явился в судебное заседание, в том числе по вызову суда, и не заявил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие или об отложении судебного разбирательства, а ответчик не требует рассмотрения дела по существу. 
Истец дважды (10.09.2017, 02.10.2017) не явился в судебное заседание, письменного ходатайства об отложении судебного заседании или о рассмотрении дела в его отсутствие в материалы дела не представил. Ответчик требования о рассмотрении дела по существу не заявил в связи с чем руководствуясь положениями действующего законодательства, суд оставил исковое заявление без рассмотрения на основании п. 9 ч. 1 ст. 148 АПК РФ.