Спор из отношений использования индивидуального жилого дома под магазин

В ходе мониторинга территории специалистами  администрации муниципального образования, интересы которой мне довелось представлять, было установлено что объект недвижимости индивидуальный жилой дом эксплуатируется путем сдачи в аренду торговых площадей и осуществления торговой деятельности. Из объекта капитального строительства извлекаются его полезные свойства, все помещения объекта недвижимости заняты объектами стационарной торговой сети с специально оборудованными местами для посетителей – торговыми залами, стеллажами, витринами и выставленными для обозрения покупателей товарами повседневного спроса, мебелью, одеждой, обувью в здании находятся продавцы и покупатели. На входе в индивидуальный жилой дом имеется указатель времени работы магазина. Помещения индивидуального жилого дома оборудованы предназначенными для выкладки, демонстрации товаров, местами обслуживания покупателей и проведения денежных расчетов с покупателями при продаже товаров, прохода покупателей.

Государственным стандартом  Российской Федерации  ГОСТ Р  51303-99  «Торговля. Термины и определения» утвержденным Постановлением Госстандарта России от 11.08.1999 № 242-ст, введенному с 01.01.2000 установлены термины и определения основных понятий в области торговли , дано понятие магазин - специально оборудованное стационарное здание или его часть, предназначенное для продажи товаров и оказания услуг покупателям и обеспеченное торговыми, подсобными, административно-бытовыми помещениями, а также помещениями для приема, хранения и подготовки товаров к продаже. Пунктом 16 и примечанием к пункту 26 ГОСТ Р 51303-99 «Торговля. Термины и  определения» магазин в числе прочих (универмаг, универсам) отнесен к типам предприятий розничной или оптовой торговли ((раздел 1 названного стандарта).

Таким образом магазин является местом постоянного пребывания неограниченного круга лиц, а также местом выполнения трудовых функций наемными работниками предприятия торговли расположенного в индивидуальном жилом доме.

Из части 2 статьи 288 Гражданского кодекса РФ следует, что жилые помещения предназначены для проживания граждан, для личного проживания собственника жилого помещения и членов его семьи.

Частью 3 статьи 288 Гражданского кодекса РФ размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое в порядке, установленном жилищным законодательством.

Частью 1 статьи 23 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что перевод жилого помещения в нежилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.

На дату проведения мониторинга территории  документами свидетельствующими о переводе жилого помещения в нежилое в порядке, установленном жилищным законодательством или разрешения на ввод его в эксплуатацию администрация муниципального образования не располагала.

Проектная документация на указанное строение отсутствовала, разрешение на строительство здания магазина не выдавалось, перевод помещений индивидуального жилого дома из жилого в нежилое не осуществлялся.

Сведениями о изменении назначения объекта недвижимости используемого в качестве магазина администрация муниципального образования - не располагала.

Поскольку объект недвижимости эксплуатировался собственником в коммерческих целях, отсутствует объективное подтверждение того, что данный объект отвечает требованиям безопасности.

В связи с чем возникла необходимость обращения в суд с иском о прекращении использования индивидуального жилого дома, в качестве магазина до перевода жилых помещений в нежилые и внесения соответствующих сведений об объекте недвижимости в государственный кадастр недвижимости.

В основание иска был положен тот факт, что вследствие отсутствия разрешения на ввод дома в качестве объекта, предназначенного для занятия торговой деятельностью, существует реальная опасность причинения вреда в дальнейшем и возможности путем постановления судебного акта предотвратить причинение возможного вреда.

Обоснованность иска была подтверждена диспозицией статьи 55 Градостроительного кодекса РФ о необходимости получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, имеющей для собственника объекта обязательный характер. В силу чего не требовалось специального исследования имеется ли угроза жизни и здоровью людей, которое необходимо для того, чтобы запретить или разрешить эксплуатацию здания в качестве предприятия торговли. Решение вопроса о вводе жилого здания в эксплуатацию в зависимости от выводов специалистов недопустимо из-за того, что устраняет специальный правовой режим, установленный ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, в соответствии с которым решение вопроса о выдаче разрешения на эксплуатацию здания в качестве магазина или иного использования, не связанного с проживанием в доме людей, относится к компетенции органов муниципального управления.

По результатам рассмотрения иска суд установил что невыполнение ответчиком требований ст. 55 Градостроительного кодекса РФ о получении разрешения на эксплуатацию построенного жилого дома в качестве объекта строительства для занятия торговой деятельностью представляет из себя с точки зрения правовой квалификации, судом квалифицировано как неправомерное бездействие. Доводы представителя ответчика  о том, что иск о запрете эксплуатации жилого дома является следствием бездействия истца не соответствует действительности и представляет из себя неправильное толкование правовых норм.

По результатам рассмотрения искового заявления суд первой инстанции удовлетворил заявление администрации муниципального образования.

Суд обязал ответчика прекратить использование индивидуального жилого дома  в качестве магазина, до перевода жилых помещений нежилые, и внесения соответствующих сведений об объектах недвижимости - строении и земельного участка, в государственный кадастр недвижимости, единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.
По аналогичным обстоятельствам всего было подано в суд три иска. Решениями судов первой инстанции все были удовлетворены в полном объеме.  

Ссылка на одно из решений суда здесь.